A locação de imóveis sempre foi vista como sinônimo de segurança patrimonial — silenciosa, previsível e rentável.
Mas isso mudou. A publicação da Lei Complementar nº 214/2025, que instituiu o IBS, a CBS e o Imposto Seletivo, redesenhou o mapa da tributação sobre o consumo no Brasil e, com ele, trouxe mudanças profundas para quem vive de renda imobiliária.
Em cidades como Balneário Camboriú, onde é comum encontrar empresários com diversos imóveis alugados — seja em nome próprio, seja por meio de holdings familiares —, o impacto é direto e imediato. O que antes era uma operação estável e discretamente rentável, agora passa a ser considerada operação tributável, com novas obrigações, regras e riscos. Quem construiu patrimônio para viver de locação precisa, mais do que nunca, de estratégia.
Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, a locação de imóveis passou a integrar expressamente o rol de operações tributáveis pelo IBS e pela CBS. Atividades antes restritas ao campo do IR, como aluguéis recebidos por pessoas físicas, ou submetidas ao lucro presumido no caso de holdings, agora podem ensejar também a incidência dos novos tributos sobre o consumo.
A legislação, no entanto, não impõe essa tributação de forma generalizada. O artigo 251 estabelece critérios objetivos para que a pessoa física seja considerada contribuinte do regime regular: é necessário que, no ano-calendário anterior, a soma das receitas de locação tenha superado R$ 240 mil e que o contribuinte tenha explorado mais de três imóveis distintos.
O enquadramento só ocorre se os dois limites forem ultrapassados simultaneamente. Além disso, caso a receita com aluguéis ultrapasse esse valor em 20% ao longo do próprio ano, o enquadramento será imediato, mesmo que os critérios não tenham sido superados no exercício anterior.
Na prática, o novo sistema exige atenção redobrada. Um contribuinte que possua cinco imóveis alugados, mas cuja receita anual com locações não ultrapasse R$ 100 mil, não será enquadrado como contribuinte do regime regular — justamente por não atender ao critério financeiro mínimo exigido.
No entanto, esse limite de R$ 240 mil será corrigido mensalmente pelo IPCA, o que significa que, com o tempo, a faixa de isenção será naturalmente reduzida em termos reais. Basta um reajuste de contrato ou a valorização do mercado para que um contribuinte ultrapasse esse teto sem perceber. Além disso, ter mais de três imóveis locados já representa metade do critério necessário para o enquadramento, tornando indispensável o monitoramento contínuo da receita bruta com aluguéis.
Quando a estrutura envolve uma holding patrimonial, o cuidado deve ser ainda maior. A LC 214/2025 abandonou o critério meramente formal da atividade declarada no CNPJ e passou a considerar a materialidade da operação. Em outras palavras, mesmo uma holding familiar, criada com fins sucessórios ou patrimoniais, poderá ser tratada como contribuinte do IBS e da CBS se houver geração recorrente e significativa de receita com locações.
Apesar do novo enquadramento fiscal, a LC 214/2025 trouxe mecanismos que atenuam a carga tributária sobre a locação. Para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento, a alíquota do IBS e da CBS será reduzida em 70% — o que é expressivo, considerando que a alíquota cheia combinada poderá chegar a 26,5%. Na prática, isso significa uma carga efetiva em torno de 7,95%, ainda inferior à alíquota máxima do IRPF. A lei também institui um redutor social de R$ 600 mensais por imóvel residencial alugado, aplicável à base de cálculo do tributo.
Esse benefício favorece especialmente contratos de longa duração com finalidade habitacional. Já as locações com prazo inferior a 90 dias passam a ser tratadas como serviços de hotelaria, com tributação mais pesada e regras específicas — um ponto crítico em cidades como Balneário Camboriú, onde o aluguel por temporada é amplamente utilizado.
A mensagem é clara: quem vive de renda com imóveis não poderá mais contar apenas com estruturas simples ou contratos padronizados. A reforma tributária rompe com a lógica anterior e exige estratégia. Modelos que até então eram considerados seguros podem agora gerar obrigações fiscais relevantes. Será necessário revisar contratos, ajustar estruturas e adotar uma postura preventiva para evitar surpresas.
Crescer com imóveis continuará sendo possível — mas, daqui em diante, patrimônio sem estratégia será risco, e renda sem planejamento, um passivo em formação.
Por Lucas Zenatti – Advogado, especialista em Direito Tributário, Empresarial e Imobiliário. Fundador da LZ Advogados. Colunista da Revista Perfil.
